相続した不動産の具体的な評価方法
相続した不動産の評価方法は、目的によって使う評価額が異なります。主な評価方法としては、相続税路線価、固定資産税評価額、公示地価、実勢価格などがあります。これらの評価額はしばしば「一物五価（または一物四価・六価）」と呼ばれ、同じ不動産でもそれぞれ異なる金額になります。
相続税評価額の計算方法
相続税や贈与税を計算する際に用いるのが「相続税評価額」です。土地と家屋で計算方法が異なります。
土地の場合
相続税評価額は、原則として地目（宅地、田、畑、山林など）ごとに評価されます。
- 路線価方式 道路に面した標準的な宅地の1平方メートルあたりの価格（路線価）が定められている地域で適用されます。路線価は国税庁が所管し、毎年1月1日時点の評価が7～8月頃に公表されます。
- 計算方法: 路線価を、その土地の形状に応じた奥行価格補正率などの補正率で補正し、その土地の面積を乗じて計算します。
- 調べ方: 国税庁のホームページにある「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認できます。
- 倍率方式 路線価が定められていない地域で適用されます。
- 計算方法: その土地の固定資産税評価額に、国税庁が定める一定の倍率を乗じて計算します。
- 調べ方: 国税庁のホームページにある「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で、適用される倍率を確認できます。
家屋の場合
家屋の相続税評価額は、固定資産税評価額に1.0を乗じて計算されるため、固定資産税評価額と同じ金額になります。
相続税評価額の目安
相続税評価額は、時価（公示地価）のおおよそ80%程度が目安とされています。
その他の不動産評価額
相続税評価額以外にも、不動産には複数の評価額が存在し、それぞれ異なる目的で用いられます。
固定資産税評価額
固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税などを計算する際の基準となる評価額です。
- 特徴: 市町村（東京23区は東京都）が決定し、毎年1月1日を基準に評価され、3月31日までに決定されます。公示地価の約70%を目途に算出されます。
- 調べ方: 毎年4～6月頃に送られてくる「固定資産税・都市計画税の課税明細書」に記載されています。
公示地価（地価公示価格）
国が定めた土地の基準となる価格で、国土交通省の土地鑑定委員会が2人以上の不動産鑑定士の評価に基づいて決定し、毎年3月に公示されます。
- 特徴: 土地取引価格の指標や、相続税路線価・固定資産税評価額の算定にも影響を与える基準となる価格です。
- 調べ方: 国土交通省の「不動産情報ライブラリ」でオンラインで調べることが可能です。
基準地標準価格（基準地価）
都道府県が国土利用計画法に基づいて行うもので、毎年7月に評価が行われ、9月頃に発表されます。
- 特徴: 公示地価と評価方法や内容が似ていますが、調査を所管するのが国土交通省ではなく都道府県である点が異なります。
- 調べ方: 公示地価と同様に、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」でオンラインで調べられます。
実勢価格（市場価格）
実際の不動産取引で売買される価格のことです。
- 特徴: 売り手と買い手の事情によって価格が変動し、他の評価額のように基準となる価格がないため、取引を進めなければ正確な価格はわかりません。
- 目安: 公示地価の1.1～1.2倍程度になることが多いとされています。
相続した不動産の評価額は、税金の計算だけでなく、売却を検討する際にも重要な情報となります。
相続した不動産の評価は、相続手続きや税務に大きな影響を与える重要なプロセスです。公示価格や基準地価を参考にしたり、不動産鑑定士に依頼したり、株式会社情報サービス福岡で市場調査を行うことで、適正な評価額を見極めることができます。大切な財産を正しく評価するために、あなたに合った方法を選んで、より良い相続を実現しましょう。
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