昨年末に相続したアパートの売却を北九州支店でお手伝いさせていただきました。
昨年末に相続したアパートの売却を北九州支店でお手伝いさせていただきました。
相続したアパートを売却する際は、いくつか順序立てて進める必要があります。
1. 相続の発生から遺産分割協議まで
亡くなった方（被相続人）がアパートを所有していた場合、相続が開始されます。もし複数の相続人がいる場合は、誰がアパートを相続するのか、遺産分割協議で話し合って決めることが大切です。この協議の結果は、必ず遺産分割協議書にまとめ、相続人全員の署名と実印の押印が必要です。アパートは現金のように簡単に分けられないため、相続人同士でトラブルが起こりやすい傾向にあるので、売却して現金化し、その後分配する「換価分割」も有効な手段です。
2. 相続登記（名義変更）
アパートはまず亡くなった方から相続人の方への名義変更が必要です。これを相続登記といいます。2024年4月1日からは相続登記が義務化されており、相続の開始を知った日から3年以内に申請しないと、罰則の対象となる可能性がありますので、早めに手続きを進めましょう。
相続登記に必要な主な書類は以下の通りです。
被相続人の戸籍謄本（出生から死亡までの全て）
相続人全員の戸籍謄本および印鑑証明書
遺産分割協議書
対象不動産の登記簿謄本
司法書士に依頼することもできますし、ご自身で法務局に申請することも可能です。
3. アパートの査定と不動産会社への依頼
適切な売却価格を設定するためには、アパートの資産価値を多角的に評価することが重要です。土地と建物を分けて評価したり、賃料収入から収益性を評価したり、近隣の類似物件の売買事例と比較したりする方法などがあります。複数の不動産会社に査定を依頼し、実勢価格に近い見積もりを取るのがおすすめです。この際、不動産会社にはアパートの売却に必要な書類（登記簿謄本や固定資産税評価証明書など）を事前に確認し、準備しておくとスムーズです。
4. 売買契約の締結から引き渡しまで
不動産会社を通じて買主が見つかったら、売買契約を締結し、残金決済を経てアパートを引き渡します。もしアパートに入居者がいる場合は、「オーナーチェンジ」として入居者がいる状態で売却することも可能です。その場合、買主が賃貸契約を引き継ぐため、入居者に退去してもらう必要はありません。投資用物件として売却する場合には、満室の方が収益性が高いと評価され、有利になることもあります。
売却にかかる費用と税金
アパートの売却には、税金や費用がかかります。
費用・税金の種類 内容
譲渡所得税 売却益（譲渡所得）に対して課税される
印紙税 売買契約書に貼付
登録免許税 抵当権抹消などに必要
仲介手数料 不動産会社への報酬
一括返済手数料 ローンが残っている場合
譲渡所得税は、アパートの所有期間によって税率が異なります。被相続人がアパートを所有していた期間も引き継がれるため、多くの場合、税率の低い「長期譲渡所得」に該当することが多いでしょう。
節税のポイント
売却時の税金を抑えるための特例がいくつかありますので、確認してみましょう。
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例 相続したアパートを売却した場合、相続時に支払った相続税の一部を売却益から差し引くことができます。これにより、売却益が減り、税金が抑えられます。この特例を利用するためには、相続税が課税されていること、そして相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年以内に売却することなどの要件があります。
相続空き家の3,000万円特別控除 相続した空き家、あるいは空き家が建っていた土地を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円が控除される特例です。ただし、アパートの場合は居住用ではないため、この特例が適用されるかは個別の状況によります。
これらの特例は併用できない場合がありますので、どちらの特例がより節税効果が高いかを検討することが大切です。
click☞Instagram
不動産相談窓口⇒株式会社情報サービス福岡 各支店
【北九州本店】北九州小倉北区井堀2丁目6-7 📞 093-883-8724
【福岡支店】 福岡市博多区諸岡3丁目1-35博多ミスト内📞092-586-8297
【福岡東支店】宗像市石丸3丁目7-1MrMax内 📞0940-35-3220
【飯塚支店】 飯塚市横田66番5 📞0948-43-2930
■リフォーム・粗大ごみ処理等は下記へ
お問い合わせはこちら↓
（株）情報サービス福岡リフォーム部：TEL：080-5270-2693
