所有期間が5年を超える居住用財産の譲渡損失について
所有期間が5年を超える居住用財産の譲渡損失について
居住用財産の譲渡損失に関する特例
所有期間が5年を超える居住用財産を売却して損失が出た場合、その損失（譲渡損失）を他の所得と相殺したり、翌年以降3年間繰り越したりできる特例があります。この特例は、マイホームの売却で損が出た際に税負担を軽減するために設けられています。
特例の種類と概要
居住用財産の譲渡損失に関する特例には、主に以下の2種類があります。
居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例 マイホームを売却して損失が出た上で、新たにマイホームを買い換える場合に適用できる制度です。
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例 マイホームを買い換えない場合でも、売却によって生じた損失を損益通算・繰越控除できる制度です。
これらの特例は同時に適用することはできませんが、最大で譲渡損失相当額を損益通算できる点は共通しています。
特例の適用要件（共通）
どちらの特例も、主に以下の要件を満たす必要があります。現在のところ、2025年12月31日までの譲渡が対象です。
居住用であること：譲渡する財産が、ご自身の居住の用に供されていること。
所有期間が5年超：譲渡した年の1月1日時点で、土地と建物の所有期間がともに5年を超えていること。
譲渡の期間：2004年1月1日から2025年12月31日までの譲渡であること。
合計所得金額：繰越控除を受ける年において、合計所得金額が3,000万円以下であること。
買換えの場合の特例の追加要件
買換えの特例を適用するには、上記の要件に加えて、買い換える住宅（買い換え資産）についても以下の要件を満たす必要があります。
取得と居住の期間：売却した年の1月1日からその翌年の12月31日までの間に取得し、取得した年の翌年12月31日までに居住を開始すること。
床面積：床面積が50平方メートル以上であること。
住宅ローン等：繰越控除を受ける年の年末に、償還期間が10年以上の住宅ローンの残高があること。
特定居住用財産の場合の追加要件
買い換えを伴わない特定居住用財産の特例を適用するには、上記の共通要件に加えて、以下の要件も必要です。
住宅ローン残高：譲渡契約を締結した前日の時点で、譲渡資産に係る償還期間10年以上の住宅ローン残高があること。
注意点
適用除外：親族間での売買など、「特別の関係」がある場合は特例が適用できないことがあります。また、過去に他の特例を受けている場合も適用できないことがあります。
住宅ローン控除との併用：これらの特例と住宅ローン控除は併用が可能ですが、譲渡損失の損益通算によって所得税がゼロになる年については、住宅ローン控除による減税を受けることはできません。
敷地面積の制限：敷地の面積が500平方メートルを超える場合、500平方メートルを超える部分に対応する譲渡損失は繰越控除の対象外となります。
この特例を受けるには、確定申告が必要です。必要書類を揃えて手続きを行うことになります。
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