不動産売却時の税金の種類や計算方法について、北九州市・福岡市
不動産売却時の税金の種類や計算方法について、北九州市・福岡市
不動産売却時には、主に3種類の税金がかかります。これらの税金は、売却で利益が出た場合に課される「譲渡所得税」と、売却手続きそのものにかかる「印紙税」「登録免許税」「消費税」に分けられます。
不動産売却時にかかる税金の種類
譲渡所得税
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合に課される税金で、「所得税」「復興特別所得税」「住民税」の3つの税金が合わさったものです。
- 所得税: 譲渡所得に対して課税されます。
- 復興特別所得税: 所得税額に2.1%を乗じた金額が、2037年までの期間限定で課税されます。
- 住民税: 譲渡所得に対して課税されます。所得税と同様に分離課税です。
印紙税
不動産売買契約書などの書類に貼付する収入印紙の費用です。契約金額に応じて税額が変わります。
登録免許税
不動産の所有権移転登記など、登記手続きの際に発生する税金です。通常は買主が負担しますが、抵当権抹消登記など、売主が負担することもあります。
消費税
不動産売却における消費税は、下記のように仲介手数料などのサービス部分に課税されます。
- 建物: 不動産会社に支払う仲介手数料に消費税がかかります。
- 土地: 消費税はかかりません。
💰 譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税は、以下の手順で計算されます。
- 譲渡所得の算出: 不動産の売却価格から、購入時の費用（取得費）と売却にかかった費用（譲渡費用）を差し引いて計算します。
- 譲渡所得 ＝ 売却価格 - (取得費 + 譲渡費用)
- 取得費: 購入代金、仲介手数料など購入にかかった費用の合計額です。購入時の契約書がない場合、売却価格の5%を概算取得費とすることができますが、税負担が重くなる可能性があるため、売買に関する資料は大切に保管しましょう。
- 譲渡費用: 仲介手数料、測量費、建物の取り壊し費用など、売却のために直接かかった費用です。
- 課税譲渡所得金額の算出: 譲渡所得から、適用される特別控除額を差し引きます。
- 課税譲渡所得金額 ＝ 譲渡所得 - 特別控除額
- 税額の算出: 課税譲渡所得金額に所有期間に応じた税率を乗じて算出します。
譲渡所得税の税率
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に分けられ、税率が変わります。
|
所有期間 |
区分 |
所得税率（復興特別所得税含む） |
住民税率 |
合計税率 |
|---|---|---|---|---|
|
5年以下 |
短期譲渡所得 |
30.63% |
9% |
39.63% |
|
5年超 |
長期譲渡所得 |
15.315% |
5% |
20.315% |
|
10年超 |
軽減税率の特例 |
10.21%（6,000万円以下の部分） |
4%（6,000万円以下の部分） |
14.21% |
節税のための特例
不動産売却には、税負担を軽減するための特例がいくつかあります。
- 3,000万円特別控除: 居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。この特例が適用されれば、税金がかからないケースも多いです。
- 軽減税率の特例: マイホームで、売却年の1月1日時点で所有期間が10年を超える場合に、一定の要件を満たすと譲渡所得税の税率が軽減されます。この特例は、3,000万円特別控除と併用可能です。
- 損益通算・繰越控除: マイホームの買い替えで損失が出た場合、損失を他の所得から控除（損益通算）したり、翌年以降3年間繰り越して控除（繰越控除）したりすることができます。
- 取得費加算の特例: 相続した不動産を、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年以内に売却した場合、相続時に支払った相続税の一部を取得費に加算できます。
不動産売却の時期について
不動産の所有期間は、売却した年の1月1日時点で計算されるため、売却時期を調整することで長期譲渡所得の税率が適用され、税負担が軽くなることがあります。また、特例制度の中には所有期間が要件となっているものも多いため、計画的な売却を検討することが重要です。
確定申告について
譲渡所得税は、他の所得とは分けて計算される「分離課税」です。会社員の方でも、不動産売却で利益が出た場合は、会社の年末調整とは別に、売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告をする必要があります。住民税は、税務署に提出された確定申告の情報に基づいて、北九州市・福岡市から納税額が通知されます。
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