居住用財産を売却した際の3,000万円特別控除について、具体的な適用要件や注意点・北九州市・福岡市
居住用財産を売却した際の3,000万円特別控除について、具体的な適用要件や注意点・北九州市・福岡市
居住用財産を売却した際の3,000万円特別控除は、マイホームを売却した際の譲渡所得にかかる税金を大きく節税できる制度です。正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。
3,000万円特別控除の概要
不動産を売却して利益（譲渡所得）¹が出ると、その利益に対して譲渡所得税がかかります。この特例を利用すると、条件を満たしたマイホームの売却で得た譲渡所得から、最大3,000万円まで控除できます。そのため、譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得税はかからないケースが多くあります。
譲渡所得とは、売却金額から取得費（購入費用など）と譲渡費用（売却にかかった費用など）を差し引いた利益のことです。
適用要件
3,000万円特別控除を受けるには、主に以下の要件を満たす必要があります。
マイホームの売却であること:
現在住んでいる自宅である。
転居済みの場合は、引っ越してから3年目の12月31日までの売却であること。
家屋を取り壊して土地のみを売却する場合も対象となりますが、特定の条件を満たす必要があります（例：家屋取り壊しから1年以内に土地の譲渡契約を締結し、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却、かつ取り壊しから譲渡契約締結まで土地を貸駐車場などに供していないこと）。
売主と買主が特別な関係でないこと: 親子や夫婦、生計を一つにする親族など、特別な関係の人への売却は対象外です。
他の特例との併用制限: 売却した年の前年および前々年に、この特例やマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例、マイホームの買い替えや交換の特例などを適用していないこと。
相続した空き家の場合の特例
相続した空き家を売却する場合にも、特別な3,000万円控除（空き家の発生を抑制するための特例措置）が適用されることがあります。主な要件は以下の通りです。
期間の要件: 相続日から起算して3年目の12月31日まで、かつ令和9年（2027年）12月31日までに売却すること。
家屋の要件: 昭和56年5月31日以前に建築された家屋（区分所有建物登記がされているものを除く）で、相続開始直前に被相続人以外に居住者がいなかったこと。
利用状況の要件: 相続時から譲渡時まで、事業用、貸付用、居住用として使用されていないこと。
譲渡価格の要件: 売却金額が1億円以下であること。
耐震性または解体: 耐震リフォームをして新耐震基準に適合させるか、家屋を解体して土地のみを売却するかのいずれかであること。
申請手続きと必要書類
この特例を受けるためには、税務署で確定申告が必要です。
主な必要書類
登記済権利証または登記識別情報。
固定資産税納税通知書。
売買契約書の写し。
相続した空き家の場合の追加書類
相続した空き家で特例を受ける場合は、「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。
北九州市: 北九州市役所で確認書を取得します。申請から交付まで約2週間程度かかるため、早めの手続きが重要です。
福岡市: 福岡市でも、この特例を適用するためには「被相続人居住用家屋等確認書」が必要で、福岡市役所に申請して交付を受けます。
注意点
他の特例との併用: この特例と、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」は併用できません。どちらが有利か、検討が必要です。
ローン残債がある場合: 住宅ローンが残っているマイホームを売却して損失が出た場合、その損失を他の所得と相殺したり、翌年以降3年間繰り越したりできる特例もあります。
売却のタイミング: 売却益が3,000万円以下であれば税金はかかりませんが、特例の適用には期限が設けられている場合もあります（特に相続した空き家の場合）。
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