譲渡所得税の計算方法や、福岡市・北九州市における不動産売却の特例
譲渡所得税の計算方法や、福岡市・北九州市における不動産売却の特例
譲渡所得税の計算方法
不動産を売却して得た利益（譲渡益）には、所得税と住民税がかかります。この譲渡益にかかる税金が譲渡所得税です。譲渡所得税の計算は、まず以下の式で「課税譲渡所得金額」を求めます。
課税譲渡所得金額 = 譲渡価額 – (取得費 + 譲渡費用) – 特別控除
譲渡価額: 不動産を売却した金額
取得費: 不動産を購入したときの費用（購入代金、購入手数料、設備費、改良費など）
建物の場合、所有期間中の減価償却費を差し引いて計算します。
取得費が不明な場合や、実際の取得費が譲渡価額の5%より少ない場合は、譲渡価額の5%を概算取得費とすることができます。
譲渡費用: 不動産を売却したときの費用（仲介手数料、印紙税など）
課税譲渡所得金額が算出されたら、保有期間に応じて以下の税率をかけて税額を計算します。
長期譲渡所得（所有期間5年超）: 譲渡益の20%（所得税15%、住民税5%）
短期譲渡所得（所有期間5年以下）: 譲渡益の39%（所得税30%、住民税9%）
福岡市・北九州市における不動産売却の主な特例
福岡市や北九州市で不動産を売却する際には、国の政策的な配慮により様々な特例が設けられており、税負担を軽減できる場合があります。
1. マイホームを売却した場合の3,000万円特別控除
ご自身が住んでいたマイホームを売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。
特例の要件
現在住んでいる自宅、または転居後3年目の年末までに売却すること
売却相手が親族など特殊な関係でないこと
この特例を受ける場合、確定申告が必須です。
2. 特定の土地を売却した場合の特別控除
優良住宅地の造成などのために土地を譲渡した場合、譲渡益の2,000万円までは14%、2,000万円を超える部分は20%の税率が適用される特例があります。また、特定住宅地造成事業などのために土地を売却した場合には1,500万円の特別控除もあります。
3. 空き家を売却した場合の3,000万円特別控除
相続した空き家を売却した場合にも、譲渡所得から3,000万円（相続人が3人以上の場合は2,000万円）の特別控除が適用される場合があります。
特例の要件（福岡市の場合）
家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
家屋が区分所有でないこと。
家屋や敷地の譲渡価格が1億円以下であること。
北九州市でも同様の特例があります。適用を受けるためには、必要な書類を揃えて申請を行う必要があります。
4. 居住用財産の譲渡損失の特例
マイホームの売却で損失が出てしまった場合、税負担を軽減するための特例があります。これは、売却によって生じた損失を他の所得と相殺（損益通算）したり、翌年以降3年間繰り越して所得から差し引いたりできる制度です。
特例の要件
売却する財産がご自身の居住用であること。
所有期間が5年を超えていること。
敷地面積が500平方メートルを超える場合、超過部分の損失は対象外となります。
繰越控除を受ける年の年末に、償還期間が10年以上の住宅ローン残高があること。
売却相手が配偶者や直系親族でないこと。
その年の所得が3,000万円以下であること。
売却した年の前々年までに他の特例を利用していないこと。
注意点
特例を利用するには、売却の翌年に確定申告をする必要があります。
5. 相続税の取得費加算の特例
不動産を相続してから相続税を支払い、その後3年10ヶ月以内に売却した場合、相続の際に納税した相続税の一部を不動産の取得費に加算できる特例です。これにより、譲渡所得が減り、税負担が軽くなる可能性があります
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