福岡県「相続不動産売却時の譲渡所得税はどう算出」【宗像支店・福岡支店・北九州本店】
相続した空き家を売るときの税金は、仕組みが分かると判断しやすくなります。ここでは「計算の流れ」をギュッと絞ってお伝えします。
譲渡所得税の基本の計算式
相続した空き家を売ったときの譲渡所得は、基本的に次の式で求めます。
譲渡所得 ＝ 譲渡価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 各種特別控除
ここで出た「譲渡所得」に税率を掛けて、所得税と住民税を計算します。
ステップごとの考え方
収入金額（譲渡価格）
買主から実際に受け取る売買代金です。
取得費
相続の場合は、原則として「亡くなった方が買ったときの購入代金など」を引き継ぎます。
分からない場合は、概算として「譲渡価格の5パーセント」を取得費とする方法もあります。
相続税を払っていれば、その一部を取得費に加算できる特例もあります。
譲渡費用
売るために直接かかった費用を合計します。例えば次のようなものです。
不動産会社への仲介手数料
測量費、建物の解体費用など売却のための費用
売買契約書の印紙代など
特別控除
相続した空き家については、条件を満たせば「相続空き家の3,000万円特別控除」が使えます。
特別控除後の譲渡所得 ＝ 上記で出た譲渡所得 − 最大3,000万円
要件を満たせば、譲渡所得が3,000万円以下なら所得税・住民税が0になることもあります。
税率のかかり方
相続不動産の所有期間は、亡くなった方が取得した時から通算して判定します。
所有期間が5年超：長期譲渡所得で、所得税・住民税あわせて約20パーセント強
所有期間が5年以下：短期譲渡所得で、約39パーセント強
具体的なパーセンテージや復興特別所得税の扱いは、国税庁サイトなど最新情報の確認が必要です。
ざっくりシミュレーションのイメージ
例えば、
売却価格が2,000万円
取得費と譲渡費用の合計が500万円
空き家特例で3,000万円控除が使える
この場合、
譲渡所得の元の計算
2,000万円 − 500万円 ＝ 1,500万円
3,000万円特別控除を適用
1,500万円 − 1,500万円 ＝ 0円
譲渡所得が0円になるので、譲渡所得税も住民税も発生しない、という形になります
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